2010年09月03日

次世代型アパート経営@

 弊社では次世代型の単身女性専用アパート経営の取り組みを始めています。

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平成20年総務省住宅土地統計調査によると

総住宅数 5759万戸
総世帯数 4726万戸
空き家 756万戸
空き家率 14.6%

となっており、

空き家は今後も年々増え続けると予想されています。


この日本の住宅の空き家率15%はもろ賃貸市場を直撃し

アパートオーナーを苦しめています。



人口減少は2007年から既に始まり、

雇用不安、不景気のなか、供給過剰の賃貸市場に


なぜこの時期にアパート経営か


と思われるかもしれません。

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しかしその理由は簡単です。

それはズバリ住宅並みそれ以上に住み手が満足するアパートが

賃貸市場にほとんど存在しないからです。



それは、どんなアパートが誰によって供給されているかを見れば明らかです。


実は賃貸市場の9割は大手プレハブハウスメーカーが独占しています。

特徴はご存知の通り、

工場生産されたプレハブユニットをいくつも並べて

外階段と外廊下で繋いだ究極の生産効率を実現したユニット型アパートです。




建築主は主に賃貸経営の観点より

相続税対策の借入を目的とする地主が主でした。



建築コストも利益追求の経営の観点ではなく、節税効果を求める為ため、

建築コストは重要視されて来ませんでした。



このことが高コスト体質の大手プレハブメーカーの独壇場を

賃貸市場に許してきたと言えます。

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お気づきの通り、アパートを建てる目的に


 借り手(住まい手)の満足度


という視点がまったくありません。



裏を返せば顧客満足度の視点でつくられたアパートが出来れば、

それだけで9割の顧客の支持を得るといえます。


そんな取り組みを始めました。

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興味のある方はこちらを。


・次世代型集合住宅「プリマ」ホームページアドレス:http://www.prima-apartment.com/






posted by 常務 at 16:26 | 石川 ☁ | 仕事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月03日

大阪講習会

先日大阪で住宅瑕疵担保責任保険・既存住宅対象の現場検査の講習会受けてきました。

国交省からも担当官がこられて、これから本格化する既存住宅の瑕疵保険について、
解説されました。

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これまで中古住宅はその利用価値や耐久性を評価することなく購入者に
売買されてきました。
住宅に対する情報不足が、中古住宅の購入意欲を妨げてきた要因とも言われてます。

今回新たに出来た保険は、購入者が望めば資格を持った検査員のホームインスペクション
(建物診断)を受け一定の性能が認められれば既存住宅でも瑕疵保険が付けられるようになりました。
期間は5年間、保険金額は1,000万円です。
詳しくはハウスジーメンまで。

今後中古住宅を購入するにあたって、建物の評価と共に瑕疵(欠陥)保険が
付けば、安心で価格面で新築に比べて大幅に安く、しかも好みのリノベーション
工事を行なえば、新築の6〜7割安い注文住宅が手に入るようになります。

いまなら上記のリノベーション工事に保険を付けると100万円の助成金が使えます。

ご興味のある方は弊社にのリニュアル仲介事業、担当長高までお問合せください。





posted by 常務 at 11:26 | 石川 ☔ | 仕事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月10日

新しい選択?その2

とんだ長いコーヒーブレークでした。

ところで続きですが、毎週土曜日の不動産広告を見る楽しみという話。
そこで先週見つけた広告を見て唖然としました。

それは同じ町内で売りに出されていた築6年の中古住宅。
建築年は平成16年で、売値が1,850万円でした。
このあたりの土地の相場高く見積もっても10万円/坪程度。

その物件の土地面積は80坪でしたので土地代は約800万円。
必然的に残りの住宅価格が、1,050万円となる計算です。

唖然としたのも、実は私の自宅が同じ年に建築したからです。
自宅の現在価値を見せつけられたようでがっくりきました。

建物面積が60坪ですので、建物単価は坪17.5万円です。
しかも平成12年以降、すなわち2000年以降の安心・安全な中古物件です。
どうしてこの年以降の物件が良いかというと、その年に新たに制定された
法律に基づいて建てられたからです。

この年の4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」は、
消費者が安心して良質な住宅を取得でき、住宅生産者などが共通ルールのもとでより良質な住宅供給を実現できる市場の条件整備を目的とした法律です。
この法律のの基本骨子は「瑕疵期間10年の義務化」と「住宅性能表示制度」の2点です。

この法律により、特に在来工法の木造住宅の耐震基準がさらに厳格化され
安全性が高まりました。
震度6〜7の地震でも倒壊の危険性はとても小さいと言えます。
もう一つ大きな点は、瑕疵担保責任がつくり手の責任として法律として明文化されました。
要は、築後10年間の欠陥に対して、消費者はつくり手に対して賠償請求できる点です。
だから築10年未満の中古住宅はお買い得かも知れません。

しかしこの価格には驚きました。
どんなローコストでも最終引き渡し価格は40万円後半はしますから、
それがたった6年落ちで坪17万円で手に入るということは、
60坪の新築住宅で2,500万円のモノが、6年経つと、
1,050万円で買える計算です。

これは、デフレに悩む住宅を必要とする子育て層には朗報です。
加えて個性を重視するいまの30代は、中古住宅に対して使い込まれた
ビンテージものといった前向きなイメージのアンケート結果も出ていたり、
明らかに新築以外を選ぶ層が広がってきているようです。

その一方で、住宅所有者にとって個人の最大の資産である住宅が、
たった6年で半分以下に下落する現実は、決して喜べる状況ではありません。

いま中古住宅の情報を蓄積する住宅履歴制度の実施や、中古住宅の物件診断を実施し、
消費者に対して住宅情報の見える化を行う試みが、
中古住宅の流通活性化に向けた国策として、今年から本格的に取り組まれます。

それもこれも個人の資産を守ること=自宅の資産価値を高めることが目的です。

安くて良質な中古住宅は新しい住宅取得の選択肢として、
これからも買い手のシェアを広げていくと思われます。
しかし、新たに住宅所有者となった瞬間、「住宅デフレ」という同じ船に
乗り合わせることになるのです。

やっぱりこの現状を変えなあかん!・・・です。







posted by 常務 at 23:05 | 石川 ⛄ | 仕事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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