2010年06月15日

マネープランニング B

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「土地を購入して住宅を建築する場合のつなぎ融資」


 土地を購入して建物を建築する場合は、建売住宅を購入する場合と違い、
建物建築前に土地代金の決済が必要になります。


そのため、土地取得のためのローンと建物分のローンの2つのローンを利用することが一般的です。


今回は自己資金で土地を購入する場合は除き、土地建物共ローンを利用する場合について解説します。


従来は、土地先行融資、いわゆるつなぎ融資の取り扱いは民間銀行がほとんどでした。


しかし、モーゲージ銀行がフラット35を取り扱い始めてから、フラット35の固定金利ローンでも
有利なつなぎ融資が利用できるようになりました。


フラット35の融資実行は住宅建設途中の中間金と完成時の2回までですので、
土地購入資金としてつなぎ融資を利用します。


こちらはフラット35の融資承認を条件に土地代の100%まで融資可能です。


つなぎ融資は住宅ローン借入が条件になりますので、申込時にあらかじめ利用希望を伝え、
つなぎ融資の手数料と金利も確かめておく事をお勧めします。


自己資金を使うタイミングですが、土地のローン額が多くなると、それだけ金利負担も増えることを
気にして、預貯金の多くを土地購入時に使ってしまうケースもあります。


ただ、建築途中にも上下水道引込費、水道メーター使用料、つなぎ融資の金利支払など
ローン出来ない支払もありますので、自己資金は完成まで適度に余裕を持たせ、
場合によっては土地のつなぎ融資を適切に利用することも賢明な方法といえます。


posted by 常務 at 23:13 | 石川 ☔ | 政治・経済 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月01日

マネープランニング2

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「住宅ローン」編


住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、「どの金融機関の、

どのような住宅ローンを利用すべきか」これは大きな問題です。


住宅ローンには、銀行の住宅ローンもあれば、住宅金融支援機構(以下機構)が支援している

「フラット35」もあります。


また、金利には、「変動金利」「固定金利」、「固定金利選択型」などがあります。


返済期間が長い住宅ローンでは、借りた金額「元金」と「利息」を合計した総返済金額を比べると、


どの住宅ローンを利用するかによって差がつくことになります。


住宅のローンを選択する場合、基本は、返済期間中の金利に変動が

ない「長期固定金利ローン」になるでしょう。


フラット35は、銀行やフラット専門会社が扱う長期固定金利ローンの代表格です。


たとえ将来、金利が変動しても金利は借入時に決まり、返済期間中の返済額が確定するので、

安心して返済することが出来ます。


また、保証料が0円、100万円以上から利用できる繰上げ返済の手数料が0円という特徴もあります。


フラット35は、銀行が直接扱う住宅ローンにはない、

機構の定める技術基準の審査に合格することが必要となります。


住宅ローンを利用しながら住宅の質も確認できるというわけです。


さらに一定の基準をクリアすると金利が1%引き下げになるフラットSも利用できます。


5月の最優遇金利は2.51%なので、今なら当初10年間の金利が

1.51%(10年5月金利)となります。


詳しくは住宅金融支援機構ホームページでお確かめください。
posted by 常務 at 16:49 | 石川 ☀ | 政治・経済 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月09日

最後の航海・・・

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住宅版エコポイントが1月末の国会で成立しました。

これは一定以上の省エネ基準(性能表示省エネ等級4級)を満たした住宅を建てると、
最高30ポイント(30万円)の省エネ商品購入のポイントがもらえる制度です。

環境にやさしい住宅も実は住宅の長寿化の一環として行われています。

最近住宅新聞でよく目にする「変えようニッポンの家づくり」というフレーズ。

一体住宅をどのように変えるのか?

日本の住宅を変えるとどんなメリットが国民にあるのかをもっと明確に示す必要があります。

私は住宅の長寿命化の先にある目的は、破綻しかけている年金や老人医療に代わって、
日本の住宅が老後の年金の役割を担えるようにつくり変えることだと思います。

元気なときに積み立てて老後に取り崩す年金と同じように、
住宅にも価値が付けば、土地建物を担保に老後資金を都合できるようになります。
具体的には、持ち家を担保に老後資金を借入れるリバースモーゲージなどの活用が
今以上に活発になるでしょう。

例えば土地建物の資産価値評価が2000万円で、60歳から20年間毎月6万円の融資が年金として受けられます。
返済は亡くなった時に相続人による返済又は自宅を銀行に譲渡し完済します。
残された配偶者がいる場合、生命保険を利用して住み続けることも可能でしょう。

自宅が年金の代わりになると、老後資金を必要以上に貯め込むこともなくなり、高齢者の消費や贈与が拡大され大きな景気刺激となるはずです。

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グラフでわかるように、日本人の個人資産1439兆円(左記は日銀2009年資料)の内
約6割以上を60歳以上が保有している状況です。

老後に安心が見えると、この金融資産は消費に回り景気も良くなります。
住宅の資産価値を高めることは、高齢化社会問題と低成長経済を同時に解決する最後の手段なのです。

米国発サブプライム問題の発端となった2006年の住宅バブルがはじけるまでの70年間、
アメリカの住宅価格は、新築・中古共毎年右肩上がりを続けてきました。
公的年金が破綻しているアメリカ人にとって住宅とはまさに年金そのものなのです。
その住宅の大暴落は大変ショックであり、住宅への過剰評価に対する失敗の教訓は、
アメリカ国民にとって忘れられないことだと思います。

しかしバブル後のアメリカの住宅価格は、既に2003年ころの水準で
下げ止まりの兆しを見せています。
バブルが吹き飛んでも7年前の住宅価格の水準で持ちこたえている状況は、
バブル崩壊後30年前の1980年台まで下落してしまった日本の市街地価格と比べても、
米国民の資産を守ったのはこれまた資産価値の高い住宅だったと言えるのでは
ないでしょうか。

住宅先進国アメリカが70年かけて富の上に富を構築してきた住宅政策。
日本がいま同じことを始め、その取り組みをやり遂げるまでの間、
もっと大きな改革や、淘汰の波によって住宅業界は相当な痛みを伴うことでしょう。

しかし日本の住宅が生まれ変わり、住宅に対する消費者の信頼を勝ち取るため、

そして、豊かさを実感できる暮らしを手に入れるために、立ち止まってはいられません。

最後の航海の旅は、もう始まっているのです。



 次号に続く…



posted by 常務 at 15:27 | 政治・経済 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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